El volumen de operaciones en el mercado de alquiler de propiedades (como oficinas, hoteles, locales comerciales o viviendas) ha alcanzado niveles mínimos, no vistos desde la crisis financiera que afectó a España hasta 2014. La inversión ha experimentado una disminución del 60% en lo que va de año, hasta el final del tercer trimestre, alcanzando los 5.873 millones de euros, según información proporcionada a Cinco Días por la firma consultora inmobiliaria JLL.

La principal causa de esta caída se debe al aumento de las tasas de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que ha continuado en los últimos meses, llegando al 4,5%. "Se ha producido un cambio en el ciclo económico", admite Sergio Fernandes, responsable del mercado de capitales de JLL, debido al incremento en el costo del dinero, lo que ha generado incertidumbre tanto para compradores como vendedores a la hora de establecer el precio de las propiedades, "lo que ha provocado un brusco freno en las transacciones".

El aumento en las tasas de interés, además de la incertidumbre en la valoración de las propiedades, ha complicado la financiación de proyectos, lo que ha llevado las cifras de inversión a niveles similares a los de la crisis financiera anterior. Por ejemplo, en 2014, el volumen total de transacciones durante el año fue de 7.207 millones de euros. A partir de ese año, con la estabilización del euro y la prima de riesgo, y también gracias a la aparición de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis), la inversión experimentó un crecimiento constante.

Así, desde 2017, la inversión anual ha superado los 12.000 millones de euros, excepto en el inicio de la pandemia de COVID-19 en 2020, cuando se situó en 8.927 millones de euros. La caída en los volúmenes de transacciones hasta el final del tercer trimestre, junto con la continuación de la desaceleración en el mercado, anticipan uno de los peores años en términos de operaciones de la última década.

Sin embargo, Fernandes opina que la inversión se recuperará una vez que haya dos trimestres consecutivos de tipos de interés estables. "El freno solo afecta a las transacciones, pero la ocupación de activos se encuentra en niveles máximos, y las rentas pagadas por los inquilinos también están en máximos y con potencial de crecimiento, reflejando una economía en expansión", asegura. "El apetito inversor sigue existiendo, y los fundamentos de la economía real son sólidos", agrega, por lo que cree en una recuperación una vez que el precio del dinero se estabilice y brinde certidumbre a compradores y vendedores.

Durante el congreso inmobiliario de The District celebrado en Barcelona la semana pasada, los expertos coincidieron en esta apreciación, siempre y cuando se logre la estabilización de las tasas de interés. "Esperamos una fuerte recuperación de la inversión en el tercer trimestre de 2024", afirmó, por ejemplo, Adolfo Favieres, responsable de bienes raíces de BlackRock en España. "Creo que veremos una recuperación en la inversión a partir del segundo semestre de 2024", coincidió Teresa Marzo, consejera delegada de la gestora Elix (controlada por Allianz).

La caída en lo que va de 2023 es generalizada en todos los sectores. El sector turístico ha sido el menos afectado. Estos establecimientos siguen siendo un tipo de activo con un gran atractivo, según el informe de JLL, gracias a su resistencia demostrada durante la pandemia y en el actual escenario de inflación. "A pesar de los desafíos macroeconómicos actuales, y gracias a sus sólidos fundamentos, el mercado de inversión en hoteles sigue mostrando fortaleza", destaca la consultora estadounidense.

De esta manera, las transacciones hoteleras se han mantenido en 1.950 millones de euros hasta septiembre, según las previsiones de JLL a falta de dos días para el cierre del trimestre, lo que representa una disminución interanual del 24%.

(Cinco Días, 28-09-2023)