La ‘guerra hipotecaria’ abarata los precios a mínimos en año y medio

Lo peor de la actividad hipotecaria ha quedado definitivamente atrás. Tras un 2023 marcado por la contracción del negocio, las entidades han intensificado la "guerra comercial" tanto en precios como ampliando las mejores ofertas a un mayor número de clientes. El resultado es que en abril las nuevas operaciones se firmaron con una TAE media del 3,60%, la más baja desde enero de 2023 e incluso inferior al euríbor, que en abril estaba en 3,703%.

Estos son los últimos datos estadísticos del Banco de España que reflejan las tendencias del mercado, aunque los precios efectivos varían en cada operación según factores como la modalidad del préstamo (a tipo fijo, variable o mixto) y el perfil de riesgo de la transacción. Cuanto mayor sea la solvencia de la operación, la capacidad de pago del cliente y el tipo y cantidad de productos que contrate con la entidad o su relación previa, menor será el precio de la hipoteca.

De hecho, las entidades comenzaron su ofensiva comercial, bajando precios, a partir del pasado verano después de sufrir una caída inesperada en el negocio, con propuestas dirigidas a los mejores clientes y en la negociación de préstamos a través de brókers para no sobrecargar toda la cartera. Se ofrecían TAEs muy inferiores al euríbor, imposibles de extender al público general, sin importar su perfil. Con el paso de los meses y la inflexión del euríbor, las entidades han ido ampliando las mejores propuestas a cualquier solicitante, aunque tradicionalmente reservan los precios más agresivos para los perfiles superiores.

El mercado ha experimentado dos años de encarecimiento progresivo en hipotecas debido a la escalada de tipos determinada por el Banco Central Europeo (BCE) para controlar la inflación. En diciembre de 2021, con el euríbor en su mínimo histórico del -0,502%, la TAE media de las hipotecas se situaba en 1,499%. La posterior subida de tipos del BCE, desde el 0% al 4,5%, elevó esa misma TAE a un pico del 4,109% en septiembre del año pasado, cuando comenzó a declinar junto con el euríbor ante la expectativa de que la autoridad monetaria revertiría el alza de tipos.

Solo se ha aplicado una rebaja, de 25 puntos básicos, hasta el 4,25%, enfriando las expectativas de una rápida reversión de tipos. Pero el mercado hipotecario ha entrado en una dinámica diferente, impulsada por la oferta y la demanda. Se han despejado varias incertidumbres que también contribuyen positivamente. Por un lado, no ha surgido un repunte significativo de la morosidad que se temía debido a la presión sobre las economías domésticas por el encarecimiento de su financiación y de la cesta de la compra por la inflación. Por otro lado, las mejores ofertas con el cambio de ciclo en la política monetaria están animando una demanda de préstamos que antes estaba inhibida por el miedo a un posible aumento de los intereses.

Entre enero y abril se firmaron operaciones hipotecarias por valor de 20.136 millones de euros, lo que supone un aumento interanual del 13,78%, contrastando con el desplome del 17,99% registrado doce meses atrás debido al encarecimiento del producto. En el mes de abril se firmaron contratos por 5.778 millones, la cantidad más alta desde julio de 2022, cuando el BCE aplicó la primera subida de tipos en el ciclo actual de política monetaria.

La dinamización del mercado hipotecario no es un fenómeno aislado. En esos mismos cuatro meses, el crédito al consumo alcanzó los 11.993 millones, con un aumento interanual del 19,38%, mientras que la financiación para empresas subió un 7,11%, sumando 114.407 millones entre enero y abril.

Un año antes, en comparación interaual, la concesión de financiación para empresas caía un 8,47%, aunque el crédito al consumo repuntó un 8,37%. La financiación en los tres conceptos (hipotecas, crédito al consumo y empresas) aumentó en el período analizado un 8,90%, frente al desplome del 8,80% registrado en el mismo periodo del año anterior, lo que está permitiendo a la banca volver a crecer en volumen de financiación.

(El Economista, 10-06-2024)

10/06/2024|