Los caseros podrán pactar dos precios para el alquiler por si cae el control de la Ley de Vivienda

Primer fallo judicial que respalda la llamada cláusula berlinesa, la cual permite que propietario e inquilino acuerden en el contrato de alquiler un precio limitado por el control de rentas de la Ley de Vivienda y otro superior, de modo que, si la justicia anula dicha intervención en los precios, el arrendador asegure recibir la renta correspondiente al valor real del mercado.

Es importante recordar que el Tribunal Constitucional rechazó el 24 de mayo la mayor parte del recurso presentado por la Junta de Andalucía contra la Ley de Vivienda, aunque solo evaluó si la ley invadía competencias y no si la intervención de los precios del alquiler es legal. La Corte aún tiene por resolver otros siete recursos contra la ley, presentados por Cataluña, Galicia, Comunidad de Madrid, País Vasco, Baleares, además del PP y del Parlamento catalán. Una vez resuelto, la cuestión podría ser elevada al TJUE para determinar si la intervención de precios es conforme al derecho europeo.

Ante esta incertidumbre, muchos propietarios, especialmente en Cataluña (de momento, la única comunidad autónoma que aplica el control de precios, mientras que regiones como Asturias o Navarra están considerando adherirse) ya están incluyendo o contemplan incluir esta cláusula en los contratos de alquiler para asegurarse el precio de mercado si finalmente se declara nula la ley.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 55 de Barcelona (aún recurrible ante la Audiencia Provincial) del 22 de mayo, a la que ha tenido acceso este diario, concluye que esta cláusula no es abusiva ni nula porque el inquilino conoció "de forma clara y precisa las cargas derivadas del pacto objeto de controversia, y en consecuencia, se desestima íntegramente la demanda".

Carlos Muñoz, CEO de CIM Tax & Legal y abogado del arrendador en este caso, explica que la juez valoró la transparencia del contrato, ya que propietario e inquilino intercambiaron correos en los que el primero informó sobre cómo funcionaba la cláusula y el segundo dio su conformidad.

El inquilino también alegó que la cláusula berlinesa era abusiva porque la Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite establecer un único precio en el contrato y no dos. Carlos Muñoz aclara que solo se pactó un precio, indicando que estaba reducido por ley y que dicha ley estaba impugnada en el Constitucional, por lo que si se declaraba nula se cobraría el precio pactado, es decir, el de mercado.

Es importante señalar que el litigio se refiere a un contrato de alquiler en Barcelona de junio de 2021, cuando en la comunidad autónoma regía la ley de vivienda autonómica que limitaba los precios, pero que finalmente fue anulada por el Constitucional en marzo de 2022, al considerar que invadía la competencia estatal en materia civil para regular las bases contractuales.

No obstante, según Carlos Muñoz, este tipo de cláusulas también son viables en la actualidad puesto que la Ley de Vivienda también está impugnada en el Tribunal Constitucional y podría incluso llegar al tribunal europeo. "Tenemos clientes que están pactando estas cláusulas porque ganan seguridad jurídica si el Constitucional o el TJUE declaran nulo el control de rentas", explica.

(El Economista, 07-06-2024)

10/06/2024|