El Instituto Nacional de Estadística (INE) presentó este jueves el nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, que reflejó una variación interanual del 2,20% en noviembre de 2024. Este porcentaje se aplicará a los contratos de alquiler que deban ser revisados en enero de 2025. En cambio, para las revisiones correspondientes a febrero se utilizará el dato de diciembre de 2024. Este desfase se explica porque la actualización de las rentas se basa en el Índice de Precios de Consumo (IPC) consolidado, que emplea datos cerrados del mes más reciente disponible. Este nuevo indicador establece un cambio significativo en la regulación del mercado de alquiler en España, convirtiéndose en la herramienta para actualizar anualmente los contratos de arrendamiento firmados desde el 25 de mayo de 2023, cuando entró en vigor la Ley de Vivienda. Su propósito, según establece la normativa, es "evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento".

El índice, que se publicará cada mes, será el parámetro clave para limitar las revalorizaciones anuales de los alquileres. Su cálculo se fundamenta en tres elementos: el Índice de Precios de Consumo (IPC), la inflación subyacente ―que excluye alimentos frescos y energía por su alta volatilidad― y un tercer valor ajustado que combina la evolución de los dos primeros con un crecimiento a largo plazo esperado del 2% y un coeficiente moderador. Este coeficiente es definido conjuntamente por los ministerios de Vivienda y Economía para reflejar las condiciones específicas del mercado del alquiler.

La medida aplica exclusivamente a los contratos celebrados bajo la Ley de Vivienda, es decir, aquellos firmados a partir del 25 de mayo de 2023. Los contratos anteriores continuarán actualizándose según el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad (limitado al 2%), según lo estipulado por ambas partes.

El nuevo índice se introduce tras la expiración de los topes temporales a las actualizaciones de los alquileres. Durante 2022 y 2023, el Gobierno limitó las subidas al 2% y, en 2024, al 3%, como respuesta a las crisis derivadas de la pandemia y la guerra en Ucrania. Sin embargo, ante la necesidad de un sistema permanente, se implementó este indicador. Es importante destacar que la actualización anual regulada por el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no afecta al precio inicial del contrato, que sigue fijándose libremente, salvo en las zonas declaradas como mercados tensionados.

La norma también establece que la actualización anual debe figurar en el contrato; de lo contrario, el propietario no podrá exigirla. Además, corresponde al propietario solicitar cada año la aplicación del ajuste según los límites fijados, tomando como referencia la fecha original de la firma del contrato. Si la solicitud se hace con retraso, la actualización será válida, pero no se podrá exigir el pago retroactivo.

El objetivo del nuevo índice es abordar la falta de previsibilidad en el mercado de alquiler español. En zonas donde los precios han crecido de forma desmedida, especialmente en grandes ciudades, este mecanismo busca ofrecer estabilidad a los inquilinos. Sin embargo, se teme que el impacto sea limitado. Según el catedrático José García Montalvo, algunos propietarios podrían fijar precios iniciales más altos para compensar las restricciones en las actualizaciones futuras. Esto, sumado a la limitada capacidad de negociación de los inquilinos, podría reducir la efectividad de la medida.

La normativa permite al inquilino permanecer en la vivienda durante cinco años, o siete si el propietario es una empresa, con aumentos limitados según el índice. No obstante, al finalizar este período, el propietario tiene libertad para elevar el precio o no renovar el contrato, lo que genera incertidumbre para los arrendatarios.

Desde el Sindicato de Inquilinas critican que se haya desaprovechado la oportunidad para crear un índice que realmente reduzca los precios del alquiler. Consideran que, dada la actual crisis de precios, el índice debería situarse cerca de 0 o incluso en negativo. También señalan que el cálculo del indicador debería basarse en la recomendación de que el gasto en vivienda no supere el 30% de los ingresos del inquilino. Lamentan que, en cambio, se haya optado por vincularlo al IPC, perpetuando la consideración de la vivienda como un bien de mercado.

(El País, 03-01-2025)